以我能理解的方式、以及親身觀察
運用第一性原理（成本價）的方式思考，來推算合理房價
估算方式
這邊些忽略土地的取得成本
假設每個人活在這世上，都用之於社會、取之於社會
沒有投資客、沒有人囤地囤房、炒地皮，大家都無害且友善
然後每個家庭只需要一棟房子來住
蓋一棟房子（透天厝）大概需要 1年半~2年 的時間
每次經過時，我大部分看到的都是2~3個工人在現場
因為雨天會停工
算上地基、放樣、灌漿、鷹架等一些工程需要比較多人手，但這些時程偏短
以及考慮建築設計師、工頭、載貨司機的時間
平均每天需要3~5個人力成本，加上建材成本 所以算5個好了
工程時間也抓最頂的2年
5人 x 2年 = 10人年 的工程時間 => 建築物本體的成本
再給建商賺走2年 => 集中人力、發揮專長的合作成本
再給中間單位、仲介賺走1年 => 市場交易的成本（視作市場買賣手續費）
總共需要約 13人年 的成本
在這模型中不納入土地取得成本，因為土地算是大自然的恩賜
只要地足夠平，任何人皆可以使用，不算在人類工程運作上的成本
假設每個人活在這世上，各行各業供需平衡，每個人的專業都能賺到同樣多的錢
等於一個人若要買房，需要工作13年來換取一棟房子
所以得出合理房價的計算公式 => 「一個人工作13年能負擔得起的價格」
以一對夫妻考量的話，一個人就是7年左右
換算成金錢的話，若以工人每天2500元的價格來算
如果一年工作300天（辛苦），換算下來是年薪75萬
13人年的成本就是 => 13年 x 75萬 = 975萬
假如世界上沒有資本主義與壓榨，沒有血汗勞工，沒有無情的市場機制
那麼975萬應該能很充裕的負擔起一棟房子，而且是一棟很鼎級豪華的 全新透天厝
因為有算上一些緩衝，這樣子的估算金額是非常充裕的
如果是十年前的話，我的算法是以每個人年薪50萬為基準
=> 13年 x 50萬 = 650萬
但這十年來萬物齊漲，薪水漲導致成本也漲，所以房價也連帶漲
錢錢越來越薄惹，嗚～
參考數據
- 建坪每坪成本大約15~20萬
- 建商利潤通常在20%~30%
- 蓋房子過程
更新：
土地本身真的不重要
在工程成本裡土地成本是0（頂多把土地弄成適合蓋建築的結構）
但在現實中，為了防止有人以0成本拿下大量土地，所以土地價格不可能為0
而且台灣的土地稀少
But
實際上是「建地」稀少，而不是土地太少
目前台灣很多地方都是「林業、農業用地」：林地佔60%、農業30%、建地約10%
（雖然有些地方重疊，全部項目統計起來會超過100%）
有些大片平地非常適合蓋建築物
只是都被法規擋著
（畢竟除了安全考量之外，還有土地政策、都市計畫、財團利益等）
那麼當未來，政府有心要打壓房價時，最有效的辦法是
1. 大量釋出可建地（土地改革）
2. 課徵重稅（囤房、投機）
發佈留言