上一篇提到 現在都市房價非常高,超出26年的這區間
甚至40年才買能置產買到一層樓
我覺得這種地方很誇張,
而且這種極端狀況 應該沒辦法持續太久
雖然有一部分人堅信房價不會跌、還會繼續漲
但世界上沒有任何一個東西是只漲不跌、可以無限漲的
一旦有「無限」的存在,宇宙就會膨脹爆掉
土地就跟比特幣一樣,有固定的數量上限
通常基於人口增長的情況下才會增值
但房子是可以越蓋越多、越蓋越大間的
以下是我觀察到的現狀、和推估的未來發展:
多數人不想買房,只想租房
房子不是想買就能買
買得起房的,多半是外在因素考量而不得不買房(ex: 與另一半成家)
=> 購買力疲乏,只買必要的
年輕人長期物慾降低(奉行及時行樂)
會想買房,但不會想買房(雖然文字反邏輯,但你懂我想表達的)
有的直接繼承家產(老一輩走了之後,屋子變空房)
有的甚至是單身、不婚
未來的工作型態
後疫情時代,遠端居家模式的工作會越來越常見(周遭朋友和觀察到的職缺)
雖然這裡是台灣,傳統的台商模式就是要準時到公司打卡上班
可能會有這樣的言論:「亞洲老闆不太會允許員工遠端工作」
但事實上只要”需求、供給”任一方出現變化,另一方也勢必受到影響
因為工程師偏向找能居家的工作
如果遠端工作,就能住家裡,不僅能減碳還能省通勤時間,還有更多的私人空間
城鄉差異過大、分配不均
現在的都市太密集、人口太過擁擠
把那麼多人口聚集在同一個地方,真的好嗎?
從台灣天然災害的角度來看十分危險、從碳足跡的角度來看費用過於昂貴
反觀南部地區,十家店面九家空
李鴻源教授提「遷都解決一半問題」
感覺未來會有不少的南進政策,會有一部分人往南跑
打房政策
現階段很多人都是「以房養房」,在貸款還沒還清的情況下再貸一間房
原因是現在的打房政策不起作用、不痛不癢
事實上現在不少議員、立委也都有好幾棟房
政策會打到他們自己
所以法條當然不會通過,通過的都有辦法避開繞過
未來一旦實施正確的政策,相信效果馬上立竿見影
空屋率高
朋友在台北市區工作、租房
某天樓下住戶反映 樓上洗澡會滲水,所以房東要請人施工補地、要我朋友先搬出去
然後房東親戚,提供了一間家庭式套房,讓我朋友能短住
地點是陶朱隱園附近的地段
上次我到他那家庭式暫住一晚
格局三房一廳一衛浴,我挑了一間房進去
木質地板上全都是灰塵,感覺兩三年沒住人了
晃了一圈發現屋況不錯、空間很大,但都沒怎麼在使用
我問朋友:「這裡感覺很久沒住人欸,房東親戚怎麼沒把這間租出去、給人住阿?
這麼大一個月至少能收好幾萬塊租金耶!」
『他不缺這點錢吧,這間應該在等都更。』
「租出去多少能賺呀!不租擺在這不是浪費嗎?」
『可能怕租人有麻煩或糾紛,
而且如果原本自用,要租人就要變更土地用途,稅率也會不同之類的。
他現在放著養房等都更,都穩賺不賠阿!
放著不動就能自己增值,不用冒這個風險。』
喔,恍然大悟!原來這就是「養房」的概念阿,有錢人在玩的遊戲。
我還以為有房子就是要租人、當房東 才會賺錢呢,長眼界了!
真的是貧窮限制了我的想像
這就說得通了
難怪我一直覺得附近杳無人煙、人口密度跟住宅戶不成正比的感覺
相信不是只有這間在養房

台灣的空屋真的不少!
都市更新、危老重建
重建前5層樓、重建後15層樓
建築物全新、而且容積變大了
總樓層跟房間數量都變多了,也就是說房屋的”供給數量”變多了
然後還能賣得更貴
聽起來有點像 一間公司增發了股票
股價還上漲了,錢憑空生出來的感覺
但事實上不可能無止盡這樣下去,否則又掉入「無窮爆炸」的陷阱
所以房子市場價格,終就會隨著供給增加而慢慢的掉
=> 如果總需求不變的話,都更會一直做、一直推動
直到失去都更的誘因(都更後賺的價差無法彌補施工費用,拿不到獎勵)
所以越晚都更、重建,未知的市場風險是越大的
建築工法進步
隨著技術的成熟,人類蓋房屋的工程成本會越來越低
預鑄建築、這幾年大陸的遠大集團「組裝式工法」,能夠在短時間內蓋出大樓
還有鋼構屋、組合屋的發展與引進
之後可以有很多不同型態的建築物可供選擇
這些的建築工程成本都會比傳統建築來的低
社會住宅的推動
看了這次總統辯論會
發現下一任總統不管是誰當選,應該都會想辦法 積極建設社會住宅
因為「居住正義 – 社會住宅」這道題,不管政黨是藍、是綠
都已經被柯文哲給到十足的壓力了

正在興建中的社宅,比起「既有」+「新完工」的數量都還來的多
(現在政府卯起來蓋,看起來還好
但就怕某個時間點後,政府還繼續拼命蓋,很容易不小心蓋過頭…
就跟當初廣設大學一樣)
生不如死:台灣人口走勢
來看一張歷史走勢圖
民國75-80年(1986-1991)是房價飆漲最快的時期,短短幾年翻升兩倍至三倍

回顧台灣人口普查表
誰有能力在1986年時買房?
是紅圈處的人,正值20-35歲,這時是台灣人口增長的爆發期

上一篇提到,民國65年(1976)左右的房子大部分都處在極度合理區間
平均落在工作10年左右還款的完的價格
也就是說大約10年後(1986年),他們可以再入手人生中第二棟房
那誰有能力在1976年「首次購屋」?
當時20-30歲有工作的年輕人,是處在藍圈處的人
(藍圈處的人在這年齡層分布上,相對容易取得資產
所以台灣富豪榜上多數都是 1950年代出生 的人,同時是「台灣嬰兒潮」
因為照這趨勢洪流來看,生在這個時代確實容易比其他人贏取財富)
人口快速增長、有購房需求,加上有一部分的人二次買房
這就導致了1986時期房價的飆漲
反觀2000年後的新世代,出生人口人數銳減
台灣出生率不曉得怎麼了,少子化的程度排在世界第一

房子的需求主要來源於總人口數
在人口增長的推動下,
處於人數眾多、僧多粥少的情況,房子才會增值
現在則是面臨相反的情況
現在的人口數不增、房價還能繼續漲
這已經發生了背離現象,市場即將反轉、慢慢走向下

以上幾個觀點是我觀察到的利空
懶人包:
- 不想買房的趨勢
- 遠離都市的趨勢
- 人口下降、少子化的趨勢
- 政府打房的趨勢
利多因素,我只觀察到一個:
- 外籍移工的增加
若政府開放大量外籍勞工移民來台,將能彌補勞動力的不足
同時補齊台灣人口數的下滑,達到不減反增的效果
不確定因素:
- 地緣政治的風險
若大陸或美國兩方都能確保台海的安全
那麼兩岸很和平,會吸引大量投資客來台
若大陸或美國其中一方撕破臉、爆發衝突
那大概 難保太平… 到時候不僅台灣各方面,全球經濟狀況都會很慘
這些就是長期來看我認為房價會下跌的因素
我感覺現在有錢人,會慢慢脫產了
所以房子不急著現在買
阿,但是新竹跟桃園這兩個地方比較怪一點
是人口不斷增長的地區,新手爸媽都找不到孩子的幼稚園學校
可能就不好說了
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